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房企金辉集团拟登陆上交所 IPO名单再现房企身影

华太网 2016-02-23 15:20:07
[摘要] 自2010年监管层叫停房地产企业IPO以来,国内的房地产企业未再有IPO上市案例,国内房企登陆资本市场只能选择远走海外,或A股借壳。在库存越来越严重的市场环境下,政策环境开始

 自2010监管层叫停地产企业IPO以来,内的地产企业未再有IPO上市案例,企登陆资本市场只能选择远走海外,或A股借壳。在库存越来越严市场环境下,政策环境开始宽松,IPO排队企业中再度出现企身影。

证监会最新披露的766家IPO受理企业名单中,出现万达商业、富力地产、金辉集团3家地产开发企业。虽同为企,与万达、富力这两家地产龙头相比,金辉集团的知名度要低很多。

1月29日,证监会官网发布金辉集团招股明书。招股书显示,起家于福建福州市的金辉集团,已是一家百亿企,但其项目多集中在二、三线城市,面临去库存艰难、短债高企、毛利下滑严等压力。

毛利率逐下滑

证监会官网预披露的金辉集团IPO招股书显示,公司拟登陆上交所,总股本为18亿股,此次拟发数量不超过6亿股,计划投入募资60亿元建设庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园及西安金辉世界城上东区四个地产开发项目。

“对于地产企业来,登陆资本市场就多了一份融资渠道,对于改善企业的财务状况是十分要的。通过上市公司的形象,能够为金辉后续扩大融资规模提供各类基础。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进对新京报记者表示。

但与几前过热的市场相比,在库存高企的市场背景下,企盈利空间收窄。有市场研究机构预测,2015企的平均利润将首次跌入个位数,维持在8%左右。这一利润水平,甚至不能覆盖部分中小企的融资成本,企开始普遍面临资金链压力。

而能够上市融资,缓解资金压力,对于金辉集团这样一家起家于二、三线城市的中小型地产商,尤为要。招股明书显示,住宅开发是金辉集团的支柱业务,2012-2015前9月,金辉集团销售额分别达到100.26亿元、137.97亿元、156.17亿元及94.18亿元,占主营业务收入达95.23%、95.68%、97.29%和98.12%。

主营收入保持稳定增长,但净利润规模却停滞不前。2012-2015前9月,金辉集团净利润分别实现13.70亿元、15.13亿元、13.83亿元及8.15亿元,整体业务毛利率则为44.57%、40.61%、33.30%、25.02%,呈逐下降趋势。

尽管地产业毛利率及净利率整体呈现下滑趋势,但在业内士看来,金辉的下跌过程较为迅速,这也使得其背后的债务隐忧凸显。20159月末,金辉集团负债总额330.9亿元,资产负债率达80%,此前3,金辉集团的负债总额也均在300亿元左右,负债率维持在80%的水平。

在上述债务中,截至20159月底金辉集团一内到期的非流动负债67.2亿元,其账面货币资金仅为23.45亿元。短期债务高企,这对金辉集团短期偿债能力提出极高要求。

但招股书显示,金辉集团流动比率和速动比率都低于业平均水平。以2014为例,金辉集团流动比率和速动比率分别为1.33和0.27,远低于业平均的1.72和0.4。这表明金辉集团的短期偿债能力相比于业其他上市公司属于偏弱。

项目去库存压力大

在当前市场环境下,地产商大多面临着资金链压力,需要加速去库存、回笼资金。招股书披露的数据显示,金辉集团运营项目中成都的金辉悦府总体预售率只有52%、江苏淮安的天鹅湾项目从2013建造至今预售率只有64%。

此外江苏句容的四季金辉项目虽然总体预售率有59%,但南区预售率只有1%。

与此类似的是沈阳的湖畔里项目,总体预售率为55%,二期则仅为6%。作为此次IPO募资项目之一的西安世界城上东区项目,预售率也仅为5%。

截至2015前9个月,金辉集团在全土地储备有500万平方米,大多集中在江苏的三、四线城市和西南地区二线城市,其中连云港、淮安、句容、福清四个城市的土地储备就接近总量的45%。

“三、四线城市的项目营销过程中,面临同类企业的产品激烈竞争。这个可能会使得去库存的压力增大,潜在的资金成本也会相对更高。”严跃进表示。

新京报记者就开发项目预售率等问题致电金辉集团,但转接电话无接听,转接工作员称公司信息披露负责外出,截至记者发稿,并未联系上信息披露负责

金辉集团招股书披露的库存数据则显示,金辉集团2012-20159月各期末,存货账面价值分别为228.4亿元、259.3亿元、265.8亿元和252亿元,占同期末总资产的比例分别为64.63%、65.38%、61.76%和60.93%,去库存缓慢。

金辉集团在招股书中也强调,由于公司目前的地产开发项目主要集中在二、三线城市,若项目区域住需求下降,有可能导致公司未来营业利润、净利润等指标出现同比下滑达到50%的情形。

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